Apartman/Site Yönetiminin Hukuki Sorunlarının Çözümü
Günümüz koşullarında şehirleşmenin getirdiği toplu yaşam alanları kapsamında apartman veya sitede oturmalar artmış; bu şekilde de ortak alanlar ve ortak giderler kapsamında apartman/site yönetimleri oluşturulmuş ve bu yönetimlerle kat malikleri arasında da hukuki sorunlar meydana gelmekte olduğu görülmüştür. Bu nedenle de Kat Mülkiyeti Kanunu önem kazanmış ve Kat Mülkiyeti Hukuku avukatlarına bu konularda danışma ve dava taleplerinin arttığı gözlemlenmiştir. Kat Mülkiyeti Avukatı olarak Ankara'da ve diğer şehirlerde gördüğümüz apartman ve site yönetiminin hukuki sorunlarının çözümlerine ilişkin genel bir yazı paylaşma ihtiyacı doğmuştur.
Öncelikle apartman veya site yönetimleri, kat mülkiyetine tabi olarak yapılanmış olması halinde Kat Mülkiye Kanununa tabi olarak yönetilmektedir. Kat malikleri de bu Kanuna göre oluşmuş yönetimler çerçevesinde belirlenen kararlara uymak durumunda kalmaktadır. Bununla birlikte Kat Mülkiyeti Hukuku çerçevesinde yönetilmeyen bir kısım toplu yapılar olması da mümkün olup, bu yapılarda genel hükümler çerçevesinde yönetim gerçekleşmektedir. Bu yazımızda Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi yapılarda en çok karşılaşılan hususlar başlıklar altında belirtilerek; çözümlerine yönelik hususlarda kat malikleri ve yönetimler açısından neler yapılması gerektiğine değineceğiz. Kat mülkiyetinden kaynaklanan başlıca sorunlar: - Aidat borcu ve ödenmemesi - Zorunlu giderlerin belirlenmesi - Yöneticinin seçilmesi - Yöneticinin görevini iyi yapmaması - Aidat miktarının belirlenmesi - Aidat borçlarında uygulanacak faiz/gecikme zammı - Toplantının yapılamaması - Toplantıda alınan kararların hukukiliği - Toplantıya katılım ve oy hakları - Ortak alanlara verilen zararlar - Ortak alanlara yapılacak yenilikler - Yapım işlerinde belirli kişilere verilmesi, usulsüzlük - Gelir ve giderlerin açık gösterilmemesi - Usulüne uygun karar defteri tutulmaması - Denetim sorunları Yukarıda görüldüğü üzere, toplu yaşam alanları bunlar ve bunlar gibi sayılamayan pek çok konuda hukuki uyuşmazlıklar çıkabilmektedir. Bahse konu sorunların her biri ayrı ayrı hukuki alanlara da girebilmekle birlikte birkaç örnekle hem kat maliki hem de yönetim açısından ne gibi hataların yapılabileceği ve bu hatalar karşısında ne ile karşılaşılabileceğine yer verelim:
